Forward Darlehen

Forward-Darlehen

Was ist ein Forward-Darlehen?


Wir erklären Ihnen, was ein Forward-Darlehen ist und wie Eigenheimbesitzer bei ihrer Anschlussfinanzierung richtig Geld sparen können, wenn sie das richtige Darlehen wählen.

Gerade in Niedrigzinsphasen bietet sich bei der Anschlussfinanzierung der Abschluss eines Forward-Darlehens an. Bei einem Forward-Darlehen können Sie bis zu 66 Monate im Voraus die Konditionen für die Anschlussfinanzierung festschreiben.
 Erfahren Sie hier mehr zu Ihrem Forward-Kredit!

Was ist ein Forward-Darlehen?


Forward-Darlehen: So funktioniert's
  • Sie vereinbaren bereits heute den festen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung.
  • Das Forward Darlehen wird pünktlich zum Auslauf Ihrer Sollzinsbindung ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Finanzierung ab.
  • Die neue Sollzinsbindung für den Forward-Kredit und die monatliche Ratenzahlung beginnen ebenfalls erst zum Auszahlungstermin.


Vorteile eines Forward-Darlehens

  • Sie schließen heute schon das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft aus.
  • Sie sichern sich für die bestehende Finanzierung günstige Konditionen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
  • Sie erhalten Planungssicherheit weit über Ihre derzeitige Sollzinsbindung hinaus. Die monatliche Ratenzahlung und in der Regel auch die neue Sollzinsbindung beginnen ebenfalls erst zum Auszahlungstermin.


Was ist zu beachten?

Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Darlehens wird für gewöhnlich ein geringer Zinsaufschlag fällig. Somit liegt der Zinssatz für ein Forward Darlehen in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen – die Differenz ist umso größer, je länger die Vorlaufzeit ist.

Wichtig: Das Forward Darlehen muss immer zu den vereinbarten Konditionen angenommen werden. Wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung unter dem vereinbarten Sollzinssatz liegen sollten, müssen Sie das Forward Darlehen trotzdem in Anspruch nehmen und können von den niedrigeren Marktzinsen nicht mehr profitieren. Damit ist das Forward Darlehen insbesondere im aktuellen Umfeld historisch niedriger Zinsen mit mittelfristigen Aufwärtstendenzen interessant.


Forward-Darlehen: Vergleich

Wenn Sie Forward-Darlehen vergleichen wollen, spielen also verschiedene Parameter eine Rolle: Die Länge der Vorlaufzeit, die Zinsen, der Forward-Aufschlag und die Länge und der Beginn der Sollzinsbindung. Unsere Rechner und unser Zins-Check helfen Ihnen beim Vergleich der Angebote. Unsere Berater sprechen die verschiedenen Optionen für Ihre Anschlussfinanzierung gerne mit Ihnen durch.


Forward-Darlehen – heute die günstige Anschlussfinanzierung für morgen sichern

Für Bauherren und Immobilienkäufer stellt die Anschlussfinanzierung ein gewisses finanzielles Risiko dar. Steigt der Marktzins während der Zinsbindungsfrist des ersten Darlehens deutlich an, kann die weitere Baufinanzierung trotz geringerer Kreditsumme teuer werden. Dieses Risiko lässt sich nur über ein Volltilger-Darlehen komplett ausschließen. Dabei zahlt der Kreditnehmer die gesamte Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist ab. Aufgrund der meist hohen monatlichen Belastung ist diese Möglichkeit jedoch oft nur für Kreditnehmer mit überdurchschnittlich hohem Einkommen interessant. Eine andere Möglichkeit, sich günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, ist das Forward-Darlehen. Informieren Sie sich hier umfassend über diese Lösung zur Anschlussfinanzierung von Baudarlehen und Immobilienkrediten.


Was genau ist ein Forward Darlehen?

Ein Forward-Darlehen kann ausschließlich zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung genutzt werden. Das bedeutet, Kreditnehmer müssen bereits eine laufende Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben, um einen Antrag auf ein Forward-Darlehen stellen zu können. Das Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung war zunächst nur für kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften erhältlich. Seit Ende der neunziger Jahre sind auch Angebote für private Kreditnehmer auf dem Markt. Die Idee des Forward-Darlehens besteht darin, bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung einen Vertrag zur Anschlussfinanzierung abzuschließen und sich auf diesem Weg aktuell günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Das Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, der Clou liegt jedoch darin, dass der Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Jahre nach hinten geschoben werden kann. In dieser Zeit zahlt der Kreditnehmer keine Raten und der Kreditgeber berechnet keine Bereitstellungszinsen.


Wie funktioniert ein Forward-Darlehen genau?

Mit dem Forward-Darlehen erhalten Kreditnehmer bereits zu dem Zeitraum, in dem ihre Immobilienfinanzierung noch mehrere Jahre in der Zinsbindung ist, die Möglichkeit, sich aktuell günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Eine normale Anschlussfinanzierung kann frühestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. 
Je nach Anbieter fallen in dieser Zeit Kosten für den Bereitstellungszins an, einige Banken und Sparkassen verzichten allerdings auf diese Einnahmequelle. Aber länger als 6 oder maximal 12 Monate im Voraus kann die Anschlussfinanzierung mit einem normalen Darlehen nicht geplant werden. Anders ist es beim Forward-Darlehen. Hier kann der Antragsteller bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den heute aktuellen Marktzins für die Zukunft festschreiben. Zwischen dem Abschluss des Vertrages für die Anschlussfinanzierung und der tatsächlichen Auszahlung der Kreditsumme können mehrere Jahre liegen. Diese Zeitspanne nennen Experten Forward-Phase. Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung liegen mit einem Forward-Darlehen auf dem Niveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dazu kommt ein von der Länge der Vorlaufzeit abhängiger Zinsaufschlag durch die Bank. Hier liegt der Gedanke der Fairness zugrunde, denn sollten die Zinsen steigen, entgeht der kreditgebenden Bank durch das günstige Forward-Darlehen ein großer Teil der möglichen Rendite. Im Gegenzug erhält der Kreditgeber günstige Konditionen und eine hohe Planungssicherheit bis weit in die Zukunft. Bis auf die Besonderheit der frühen Festlegung der Zinsen und der weit in der Zukunft liegenden Auszahlung der Kreditsumme handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein klassisches Annuitätendarlehen.


Kündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit

Eine Baufinanzierung darf grundsätzlich nach 10 Jahren Laufzeit vom Kreditnehmer gekündigt werden. Das gilt auch in den Fällen, in denen die Zinsbindung für einen deutlich längeren Zeitraum vertraglich vereinbart wurde. Gesetzlich geregelt ist dieser Umstand in § 489, Abs. 1, Nr. 2 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall grundsätzlich 6 Monate. Für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen ergibt sich wegen der Forward-Phase eine Besonderheit. Es ist zwischen Verträgen, bei denen die Anschlussfinanzierung beim selben Anbieter wie die vorherige Finanzierung abgeschlossen worden ist, und Neuverträgen zu unterscheiden.

Forward-Darlehen als Verlängerung des Altvertrages
Schließt ein Kreditnehmer das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung bei dem Anbieter ab, der bereits Kreditgeber der aktuellen Immobilienfinanzierung ist, handelt es sich um eine sogenannte "Prolongation". So bezeichnet man eine Verlängerung der Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung beim selben Anbieter. In diesem Fall beginnt beim Forward-Darlehen die Frist von 10 Jahren bis zur Möglichkeit der ordentlichen Kündigung bereits bei Unterzeichnung des Vertrags. Die Forward-Phase zählt in diesem Fall mit.

Forward-Darlehen bei neuem Anbieter
Anders sieht es aus, wenn das Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditgeber als der bisherigen Bank abgeschlossen wird. In diesem Fall beginnt die Frist von 10 Jahren erst mit der Auszahlung des Darlehensbetrags an den Kreditnehmer. Die Forward-Phase fließt in diesem Fall nicht in die Fristberechnung mit ein.

Diese Entscheidung zur ordentlichen Kündigungsmöglichkeit von Forward-Darlehen hat das Landgericht Bochum im Jahr 2015 gefällt (Az. I-1 O 68/15).

Kreditnehmer, deren Darlehensvertrag zur Immobilienfinanzierung bald 10 Jahre läuft, benötigen also keinen besonderen Grund für eine vorzeitige Kündigung. Sie können das Verstreichen der Frist abwarten und den Vertrag ordnungsgemäß und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Danach besteht die Möglichkeit, von den aktuell günstigen Zinsen zu profitieren.


Pro und Contra des Forward-Darlehens

Der größte Vorteil der Forward-Darlehen liegt auf der Hand. Mit dieser Art der Anschlussfinanzierung ist es möglich, sich den heute günstigen Zinssatz für einen in weiter Ferne liegenden Zeitpunkt zu sichern. Zusätzlich erhält der Kreditnehmer Planungssicherheit für viele Jahre. Er kann genau absehen, wie hoch die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung ausfällt.

Der Nachteil besteht darin, dass die langfristige Bindung an einen Anbieter sehr weit im Voraus erfolgt. Veränderungen am geschlossenen Vertrag sind nicht mehr möglich. Der Aufpreis für diese Art der Immobilienfinanzierung verteuert das Darlehen und steigert die Gesamtkosten der Finanzierung. Sollten die Zinsen nach Vertragsabschluss fallen, ist der Kreditgeber an das nun teure Darlehen gebunden. 
Daher bietet sich ein Forward-Darlehen in absoluten Niedrigzinsphasen an, in denen der Zinssatz nahe 0 Prozent liegt.


Pro:
  • Zinsen von heute für morgen sichern
  • Große Einsparungen bei steigenden Zinsen
  • Planungssicherheit
  • Keine Bereitstellungskosten während der Forward-Periode

Contra:
  • Zinsaufschlag im Vergleich zum normalen Annuitätendarlehen
  • Frühe Festlegung auf die Anschlussfinanzierung
  • Zinssatz und Laufzeit liegen lange im Voraus fest
  • Hohe Kosten, falls die Zinsen nachträglich sinken

Transparenz ist uns wichtig und das Vertrauen unserer Kunden kostbar!
Wir freuen uns auf Sie.

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